Energielabel heeft geen effect op prijs van huis

De meeste huizenkopers houden bij hun keuze geen rekening met het energieprestatiecertificaat, stelden onderzoekers van de Noorse Universiteit voor Wetenschap en Technologie (NTNU) vast.

Zo’n energieprestatiecertificaat of EPC bevat een score die aangeeft hoe energiezuinig een huis is. In de meeste Europese landen is zo’n certificaat verplicht als je een huis verkoopt of verhuurt. Zo weet de koper of huurder hoeveel hij bijvoorbeeld aan verwarming zal moeten betalen.

Prijsstijging voor invoering van EPC

Hoe zuiniger het huis, hoe minder de energie zal kosten, hoe meer je geld zal uitsparen, dus hoe meer je kunt betalen voor dat huis. Dat is de achterliggende gedachte. Maar in de praktijk valt dat dik tegen.

De onderzoekers gingen in Noorwegen na wat het effect van de invoering van dat energielabel was op de prijs van huizen. Geen enkel, zo blijkt. De prijzen stegen wel sinds de invoering van het label in 2010, maar voor die zuinige huizen stegen de prijzen ook al voor de invoering.

“Energielabels hebben geen enkel effect op de prijs”, besluit professor Olaf Olaussen van de NTNU Business School. “De regeling lijkt het beoogde doel niet te halen.”

Nederlandse studie

Eerdere studies toonden wel een effect. “We stelden vast dat volgens sommige Europese studies, vooral een Nederlandse studie, energielabels een groot verschil maakten voor de prijs”, zegt Olaussen. “Maar dat leek vreemd.”

De Noren hebben ernstige bedenkingen bij die eerdere studies. Zo toonden die alleen de situatie na de invoering van het energielabel, niet de situatie ervoor. Bovendien keken die studies meestal naar een periode die niet langer was dan een jaar.

Prijsevolutie over langere periode

Olaussens team onderzocht de Noorse huizenprijzen van 2000 tot 2014, dus een lange periode, zowel voor als na de invoering van het EPC in 2010. Ze zagen dat het energielabel inderdaad een impact had op de prijs als ze de Nederlandse onderzoeksmethode hanteerden. Maar als ze de data wat grondiger gingen bestuderen, verdween dit effect.

De onderzoekers ontdekten prijsevoluties over een langere periode. “We stelden vast dat de huizen waarvan de prijs verhoogde na de invoering van het energielabel, die prijsverhoging ook kenden voor de invoering”, zegt Olaussen.

Die prijsverhoging was mogelijk een gevolg van de betere kwaliteit van het huis. Mensen zijn bereid meer te betalen voor een huis als het bijvoorbeeld in een kindvriendelijke buurt ligt, als er winkels vlakbij zijn of als het uitzicht mooi is.

Snelle biedrondes

Ook snelle biedrondes hebben een impact. In Noorwegen kunnen kandidaat-kopers zich inschrijven voor een biedronde. Zodra die begint, kunnen de prijzen snel oplopen bij huizen die erg in trek zijn.

“Ik denk niet dat de meeste mensen wakker liggen van een energiescore wanneer ze een huis kopen”, zegt Olaussen. “Andere factoren spelen een rol, zeker in een markt zoals de onze, met snelle biedrondes. Dan ga je niet denken van: ‘Dit huis heeft een A-score, ik kan dus wat meer betalen’.”